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Was darf eine Immobilie kosten? (24. Februar 2015)

Wer ein Haus oder eine Immobilie erwerben will, der möchte meist einen möglichst niedrigen Preis bezahlen. Also viel Haus für möglichst wenig Geld. Um geschickt verhandeln zu können, muss man jedoch das Preisniveau seiner Region gut kennen. Wer kein Spezialist ist, tut sich da schwer.

Sich gleich an einen Fachmann zu wenden, ist natürlich auch ein Weg - aber ein teurer. Einen Gutachter möchte man erst einschalten, wenn man bereits eine konkrete Immobilie gefunden hat. Und nicht, wenn es um das allgemeine Preisniveau geht.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, sich selber zu informieren. Jede dieser Möglichkeiten hat Vor- und Nachteile. Wir möchten einige davon vorstellen.

Unsere Empfehlung: Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse

Um das Fazit gleich voran zu stellen: Das ist aus unserer Sicht die beste Möglichkeit, einen Überblick über das Preisgefüge einer Region zu bekommen.

Grundstücksmarktberichte werden von den sogenannten Gutachterausschüssen veröffentlicht. Gutachterausschüsse sind unabhängige Gremien von Immobiliensachverständigen, die als Teil der öffentlichen Verwaltung sämtliche Immobilienkaufverträge sichten und analysieren.

Größter Vorteil: Sie arbeiten nicht mit Angebots-, sondern mit tatsächlichen Kaufpreisen. Damit ist die Datenbasis sehr zuverlässig. Dazu ein ganz konkretes Praxisbeispiel: Im Jahr 2013 gab es in Leipzig vermehrt Gerüchte, dass bei absoluten Top-Eigentumswohnungen mit einem Quadratmeterpreis von 5.000 Euro eine Schallmauer erreicht worden sei. Der Grundstücksmarktbericht 2013, der ein Jahr später herauskam, zeichnete ein anderes Bild. Da wurde die teuerste Leipziger Neubauwohnung mit 4.471 Euro pro qm und die teuerste Altbauwohnung mit einem Quadratmeterpreis von 3.718 Euro festgehalten. Möglicherweise hat es Wohnungsangebote mit Preisen jenseits der 5.000 Euro gegeben. Tatsächlich notariell beurkundet wurde dieser Preis jedoch nicht.

Kleine Nachteile hat diese Recherchemöglichkeit leider auch:

• Aussagekraft - Es kann vorkommen, dass zu bestimmten Marktsegmenten oder Teilmärkten keine Aussagen möglich sind. Zum Beispiel wenn im Stadtteil XYZ keine freistehenden Einfamilienhäuser im Berichtszeitraum verkauft wurden.
• Verfügbarkeit - Nicht in jeder Stadt/Region sind die Berichte unkompliziert im Internet verfügbar oder bestellbar.
• Aktualität - Wenn der Immobilienmarkt sehr dynamisch ist, sind die Berichte darüber zum Zeitpunkt ihrer Veröffentllichung manchmal schon wieder veraltet.
• Anwenderfreundlichkeit/Lesbarkeit - Sie sind oft sehr umfangreich und dadurch manchmal unübersichtlich.

Trotz dieser Einschränkungen sind Grundstücksmarktberichte zum Zwecke der Preisrecherche unverzichtbar.

Fazit: sehr gut geeignet

Leicht verfügbar: Marktberichte von Zeitungen und Zeitschriften

In vielen Tageszeitungen (Frankfurter Allgemeine, Süddeutsche) oder Zeitschriften (Capital, Focus) gibt es regelmäßig große Artikel zu Mieten und Kaufpreisen von Wohnimmobilien.

Hier sollte man darauf achten, wo die Daten herkommen. Beziehen sich die Berichte auf die Angebotspreise des Anzeigenteils, ist Skepsis angebracht. Die Zeitschrift Capital beispielsweise geht einen anderen Weg: Hier werden zu jeder größeren Stadt verschiedene renommierte Makler nach ihrer Einschätzung befragt. In Städten wie Leipzig und Dresden arbeiten vier bis fünf Makler mit. In größeren Städten wie Berlin oder München sind es zwischen acht und zehn.

Hier stellen wir uns Fragen wie: Sind einige wenige Makler ausreichend, um einen Überblick über den Immobilienmarkt einer Stadt zu erhalten? Wieviel Käufe/Verkäufe bzw. Mietverträge bilden die Datenbasis für die ermittelten Werte? Leider sind auch beim Capital-Überblick nachvollziehbare, transparente Kriterien Mangelware. Letztlich kann man nur auf das Renomee der Zeitschrift und den Sachverstand der beteiligten Makler vertrauen. Aus unserer Sicht bietet diese Variante eine grobe Orientierung.

Fazit: bedingt geeignet

Weitere Möglichkeit: Marktberichte von Verbänden und Forschungsinstituten

Auch viele Verbände und Forschungsinstitute analysieren den Immobilienmarkt. Letztere häufig im Auftrag von Banken und anderen Kreditinstituten.

Hier sollte man genau hinschauen. Bei manchen Ergebnissen kann man den Eindruck gewinnen, Sie seien interessengeleitet. Beispiel: Die Bank XYZ will ihr Baufinanzierungsgeschäft ausweiten und hat dazu bei einem namhaften Forschungsinstitut eine Studie über den deutschen Immobilienmarkt in Auftrag gegeben. Frage: Wie wahrscheinlich ist es, dass die Studie vom Erwerb von Wohneigentum abrät?

Ein anderes Beispiel: Ein Verband fürchtet die Einführung von Mietpreisbremse und Bestellerprinzip und hat dafür auch sehr gute Argumente, die nur leider nicht gehört werden. Prompt weist der jährliche Wohnungsmarktbericht stagnierende Mieten und Kaufpreise aus. Wir wollen nicht unterstellen, dass hier Zahlen zurecht gebogen wurden. Wir können nur jeden ermuntern zu hinterfragen, z.B. Welches Zahlenmaterial wurde verwendet? Wie solide ist die Datenbasis? Wer hat welche Interessen?

Fazit: bedingt geeignet

Häufig genutzt: Recherche über Immobilienportale

Ob Immobilienscout24, Immowelt oder Immonet: Jedes der drei großen Immobilienportale informiert über regionale Marktpreise von Immobilien. Das Problem dabei: Diese Übersichten verwenden in der Regel nur die Angebotspreise. D.h. sie werden ermittelt, indem die Anzeigen ausgewertet werden, die auf den Portalen geschaltet werden. Ob eine für 180.000 Euro angebotene Wohnung auch für diesen Preis verkauft wurde, wird dabei nicht berücksichtigt. Dadurch haben die Zahlen kaum Aussagekraft.

Fazit: nicht geeignet