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Das neue Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie (26. März 2020)
Die Corona-Krise geht mit erheblichen wirtschaftlichen Kosten einher, die sich heute noch nicht präzise abschätzen lassen. Wie wir als Gesellschaft diese Kosten verteilen, zwischen Arm und Reich, Arbeitgebern und Arbeitnehmern, Mietern und Vermietern, kann man aktuell nur in Ansätzen erahnen.
Einen ersten konkreten Schritt hat der Bundestag gestern getan und das "Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht" verabschiedet, das voraussichtlich morgen vom Bundesrat bestätigt werden und spätestens zum 01.04.2020 in Kraft treten wird. Die Regelungen des Gesetzes sind so weitreichend, dass wir die wichtigsten Punkte für Immobilieneigentümer hier zusammenfassen möchten.
Was sind die wichtigsten Regelungen des Gesetzes?
Mieter von Wohn- und Gewerbeimmobilien werden vor Kündigungen geschützt.
Verbraucher erhalten einen mindestens dreimonatigen Zahlungsaufschub bei Darlehensverträgen.
Verbraucher erhalten einen Zahlungsaufschub bei bestimmten Versorgerverträgen, wie z.B. Strom, Gas, Telekommunikation.
Was bedeutet der Kündigungsschutz von Mietern für Vermieter?
Das Recht der Vermieter zur Kündigung von Wohn- und Gewerberaummietverträgen wird eingeschränkt. Wegen Mietschulden aus dem Zeitraum zwischen dem 1. April und 30. Juni 2020 dürfen Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, sofern die Rückstände irgendetwas mit Corona zu tun haben. Das Gesetz ist an diesem Punkt so schwammig formuliert, dass selbst ein äußerst unbestimmter oder auch nur behaupteter Zusammenhang zwischen Corona und nicht gezahlter Miete auszureichen scheint, um eine Kündigung zu verhindern.
Die Miete bleibt weiter geschuldet und muss bis zum 30. Juni 2022 mit Zinsen gemäß BGB nachgezahlt werden.
Diese Regelung gilt vorerst bis zum 30. Juni 2020 und kann durch einen Beschluss der Bundesregierung verlängert werden.
Was heißt das in der Praxis?
Sofern Sie eine Immobilie vermieten, egal ob eine Wohnung an Privat oder eine Gewerbeimmobilie an einen Unternehmer, haben Sie Mietrückstände von April bis Juni hinzunehmen, wenn ihr Mieter sie mit den Folgen des Corona-Virus begründet.
Es spielt keine Rolle, ob der Mieter die Miete zahlen KANN. Der Schutz greift bereits, wenn er die Miete nicht zahlen WILL.
Sie bekommen die Rückstände bis Juni 2022 hoffentlich nachgezahlt, wenn ihr Mieter dann noch solvent ist.
Welche Erleichterungen gibt es bei Darlehensverträgen?
Ähnlich wie bei den Regelungen zur Miete sollen auch Kunden von Kreditinstituten bei Verbraucherdarlehensverträgen von der Zahlungspflicht befreit werden. Das betrifft also Immobiliendarlehen genauso wie Privatkredite.
Auch hier können Darlehensraten vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 gestundet werden, sofern der Darlehensnehmer Corona-bedingte Einnahmeausfälle hat.
Anders als bei den Mieten müssen die gestundeten Darlehensraten nicht unmittelbar nachgezahlt werden, sondern der Vertrag verlängert sich um drei Monate, sofern Kunde und Bank keine andere Regelung finden.
Auch hier ist eine Kündigung durch das Kreditinstitut ausgeschlossen.
Welche Vorgehensweise ist empfehlenswert?
Wer in ernsthaften, wirtschaftlichen Schwierigkeiten steckt, sollte die Chance des neuen Gesetzes ergreifen und drei Monate lang die Raten aussetzen, um Zeit zu gewinnen. Es gibt sicher viele Fälle, wo dies alternativlos ist.
Wer nicht unbedingt auf eine Ratenaussetzung gemäß Gesetz angewiesen ist, aber mit dieser Möglichkeit liebäugelt, um einen zusätzlichen Puffer zu gewinnen, sollte sich das sehr gut überlegen. Aus unserer Sicht ist es besser, bankeneigene Stundungs- oder Aussetzungsmöglichkeiten zu nutzen als die gesetzliche Regelung. Es ist nicht ausgeschlossen, dass man als Darlehensnehmer mit dieser Regelung mittel- und langfristig Nachteile hat, z.B. bei einer späteren Anschlussfinanzierung.
Welche weiteren, für Immobilieneigentümer wichtigen Maßnahmen gibt es?
Da die jährlichen Versammlungen von Wohnungseigentümergemeinschaften nicht stattfinden können (soziales Kontaktverbot!), regelt das Gesetz, dass der zuletzt bestimmte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt und der letzte verabschiedete Wirtschaftsplan bis auf Weiteres gilt. Damit ist Kontinuität und die Handlungsfähigkeit von Eigentümergemeinschaften sichergestellt.
Fazit
Bitte beachten Sie, dass es sich um eine vorläufige Einschätzung handelt. Das Gesetz ist in Rekordgeschwindigkeit verabschiedet worden, so dass in der Praxis noch viele Fragen unbeantwortet sind. Wir von Baufinanzierung Wenzel werden sehr dicht an dem Thema dran bleiben.
Kommen Sie gut durch diese schwierige Zeit und zögern Sie nicht, uns bei Fragen oder auch Sorgen rund um das Thema Finanzierung anzusprechen!
Bleiben Sie gesund!
